2007年二季度经济述评：房地产 改善宏观调控的着力点
作为调控“执行年”的２００７年已过半，房地产调控却正面临新一轮房价上扬带来的严峻考验。
据国家发改委、国家统计局调查显示，２００７年６月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨７．１％，涨幅比上月高０．７个百分点；环比上涨１．０％，涨幅与上月持平。
调查统计显示，６月份，新建商品住房销售价格同比上涨７．４％，涨幅比上月高０．８个百分点；环比上涨１．０％，涨幅比上月高０．２个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨１．４％、７．７％和８．５％，环比分别上涨０．６％、１．０％和１．２％。分地区看，所有７０个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海１５．５％、深圳１３．９％、南京１１．３％、北京１０％和石家庄９．４％等。环比涨幅较高的城市主要包括：惠州５．６％、乌鲁木齐２．８％、宁波１．９％、南宁、杭州和洛阳均上涨１．７％等。
二手住房销售价格同比上涨７．８％，涨幅比上月高１个百分点；环比上涨１．０％，涨幅比上月低０．３个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括：深圳１６．１％、蚌埠９．９％、北海９．９％、北京９．４％和韶关８．７％。环比涨幅较高的城市主要包括：牡丹江３．８％、遵义２．８％、蚌埠２．６％、唐山２．３％、杭州和贵阳均上涨２．２％等。
从上半年房价走势看，１月份至６月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比分别上涨５．６％、５．９％、５．９％、５．４％、６．４％、７．１％，总体呈现上升态势。
来自国家发展改革委价格监测中心的分析报告显示，从３６个大中城市集中成交房价的监测情况看，上半年房价高位运行，环比涨幅前低后高，涨势有所加快。
报告显示，３６个大中城市房屋价格较大幅度高于上年。与去年同期相比，今年上半年商品房集中成交价上涨１４．２２％，涨幅比去年高５．３８个百分点；其中，商品房住宅价格上涨１６．３４％，涨幅比去年高７．８９个百分点。存量房集中成交价比去年同期上涨１６．０５％，涨幅比去年加快１８．０３个百分点，其中存量房住宅价格上涨１５．４６％，涨幅加快５．１４个百分点。房屋价格涨势逐步加快。上半年商品房二季度环比上涨６．４５％，比一季度高４．５３个百分点，涨幅明显上升。各月份环比价格分别为０．０１％、－０．６３％、３．３０％、１．７６％、２．４２％和２．９０％，涨幅前低后高，涨势逐月加快。
国家统计局中国经济景气监测中心于今年６月底进行的中国百名经济学家信心调查显示，９７％的经济学家认为今年下半年房价会继续上涨。建行研究部日前发布报告对下半年金融形势进行描述，指出如果*府不出台更有针对性的调控*策，下半年房地产价格将加速上涨。其中，中心城市高房价将波及周边二、三线城市，前期房价上涨较少的城市也将出现快速补涨。
从投资看，房地产市场也呈现升温态势。今年１－６月，全国房地产开发完成投资同比增长２８．５％，高于上半年全社会固定资产投资增速２．６个百分点，增幅同比提高４．３个百分点。完成投资同比增长３０．８％，增幅同比提高２．６个百分点；占房地产开发投资的比重为７０．３％，同比提高１．２个百分点。
从投资结构看，其中９０平方米以下住房完成投资占住宅投资的１９．５％，比一季度高３．４个百分点；经济适用住房完成投资同比增长３４．４％，但仅占住宅完成投资的４．２％，比一季度高０．６个百分点。
从上半年房地产市场走势特点看，一是房价加速上涨；二是涨势开始由中心城市波及二、三线城市；三是供给结构调整进展滞缓；四是供求矛盾加剧，市场进一步趋向卖方市场。
从宏观调控层面看，今年以来，央行先后５次上调存款准备金率，２次加息，调控力度之大，决心之大，前所未有。４月２日，建设部等八部委联合发布了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，表明大规模的、严厉的房地产市场整治行动开始全面展开。《通知》提出将在未来一年内，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。将围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位展开，要对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，并对有投诉举报的项目进行重点调查。
６月１１日，商务部、国家外汇管理局联合出台了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。这一*策是对去年７月出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的进一步细化和补充。总体而言，《通知》表明中央对于外资投资房地产业的态度趋严，境外个人和机构投资和投机房产的行为得到明显抑制。
此外，一些地方城市*府也围绕促进房地产业合理健康发展、改善房地产市场供求结构、抑制房地产价格过快上涨等调控目标出台了不少举措。
为何在国家不断加强房地产业宏观调控的大背景下，房价加速上涨？理性分析，有着多方面的原因。从需求方面看，股市获利资金和部分投机资金转入楼市，投机性需求增加；相当一部分购房者结束去年“国十五条”以后的观望，进入楼市，自住性需求较为集中地释放。此外，在全球货币市场的流动性过剩及人民币汇率形成机制改革的背景下，在人民币汇率升值预期下，大量国际资本投机人民币，使央行被迫投放大量的基础货币，也影响了房价上涨。从供应方面看，９０／７０的*策，令地方*府和地产商不得不调整项目规划，使不少商品房延迟了上市时间，商品房供应量被动性减少；尤其值得关注的是一些开发商有意延缓申请预售许可证，出现捂盘现象，造成商品房供应量主动性减少。从*策效应层面看，中央和地方虽然围绕调整住房供给结构出台了大量*策举措，但细化落实需要一个过程；一些围绕房地产市场不同调控目标出台的土地、金融、财税*策存在着相互抵消和矛盾的现象，在一定程度上也削弱了*策效应。从一些城市房价上涨的具体成因看，北京奥运会逐渐临近，上海世博会氛围逐渐升温，深圳毗邻香港的特殊地理位置，都会导致各类住房需求膨胀。从深层次看，住房作为投资品的特性，给抑制投机需求带来相当难度。由于中国住房既是投资品也是消费品的两栖性，使各级各地发展房地产业的定位难以统一和清晰，其地方*府*策目标往往与中央宏观调控目标存在矛盾和差距，造成上有*策，下有对策。
针对今年以来房价加速上涨的态势，有必要努力改善宏观调控的着力点。鉴于投机性需求增长和房价上涨预期的明显互动关系，应在加快落实中央有关住房结构调整的一系列*策举措、加快住房保障体系建设步伐的同时，把抑制投机性需求膨胀作为近期调控的重要着力点，加大有关宏观调控*策的落实和执行力度，适时出台更有力的调控举措，使房地产市场尽快回归平稳发展的轨道。