2007年房地产市场景气周期与价格走势的经济学分析(1)
新的一年房地产市场是否景气，价格走势如何，运用经济理论对2006年的市场进行解读，可以从中寻找对下一年的启示。
一、2007年房地产市场将处于下行周期
我国经济周期理论研究将1953-2001年的经济增长历程划分为9轮经济周期并认为2000-2010年将进入第10轮经济周期。
经济周期理论研究表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正相关关系，且房地产业周期小于宏观经济周期1-2年。国房景气指数的跟踪印证了这一点。回顾2001年至今，我国房地产业伴随着国民经济第10轮(2000-2010年)宏观周期，呈现出其自身的周期性(1998-2008年)，宏观经济周期的峰值年(2005)在房地产业周期的峰值年(2003)之后。
(一)2006年房地产进入下行周期
国房景气指数波动显示，近二十几年的房地产业发展与我国的宏观经济景气周期的确有较大吻合度。从长期来看，宏观经济基本上呈现出十年一个长周期的特征，而且这10年中，有5年上升周期，5年下降周期。而房地产业的长波周期恰好也是10年，其中每两年有一个小波动起伏，基本上与宏观经济周期相对应。宏观周期从1999年开始反弹进入上升周期。房地产国房景气指数恰恰是在5年后的2003年进入顶点。把各年度最高点连线发现，正好形成一个10年的周期，2003年是一个拐点，之前5年呈上升趋势，比宏观经济周期早1—2年。2003年以后各月的景气指数的最高点连线，恰好形成一个下降的趋势线，说明从2003年以后，房地产业进入了下行周期。
(二)2007年房地产仍旧处于下行周期，这种趋势将延续过2008年
从国房景气指数的各月波动跟踪看来，每个小波动周期大约是30个月左右(见表1)。
从几个周期的分析中可以看出，从2003年3月，房地产经济景气达到最高点，此前有60个月，即正好是5年的上升期。但从拐点开始，连续35个月呈下滑趋势。尽管中间也有季节性的高位景气指标出现，但都没有超过2003年3月的水平。如果结合房地产经济周期与宏观经济周期呈同向发展的性质考虑的话，可以判断房地产业目前已处于下行周期，只是没有达到谷底，而且此波周期性下滑的波度缓平，没有出现迅速下滑的局面。
分析景气波动可以发现，在房地产景气处于上行周期的阶段，每一个短周期表现为上升的月份多于下降的月份，呈缓升陡降状。而处于房地产景气下行周期时，每一个短周期上升的月份少于下降的月份，呈陡升缓降状。这说明短期反弹无法抵削大势的作用。从房地产景气波动的波型分析可以发现，它的波型基本上比较对称。这样看来，至少还要有一个30个月短波周期的起伏，它才能到达谷底。因此，可以认为房地产业的景气下行还会在2006年以后继续一段时间。国房景气指数2006年2月起有小幅反弹，7月份之后又开始下降，如果这种周期规律不被特别因素干扰的话，2007年初还会开始小幅上升，但预计不会超过2005年4月的峰点(如图1所示)。即便可能出现小幅反弹，甚至超过上一个拐点，这种缓慢下降的态势也还会延续至2008年以后。